20.05.2024

Стоян Караненов, управляващ директор на хотел „Приморец“ в Бургас и председател на Конфедерацията на работодателите и индустриалците (КРИБ) в града, купи Burgas Plaza.

След дългогодишна дългова агония молът (без помещенията за хипермаркет) беше обявен за публична продажба в началото на ноември, скоро след като Пощенска банка продаде вземанията си на близка до колекторската „С.Г. груп“ компания.

Нещата оттам обаче явно са се развили бързо и е намерен нов инвеститор в лицето на Караненов чрез „Дас шопинг център Бургас“. То е регистрирано около месец по-рано – в средата на ноември и принадлежи еднолично на Стоян Караненов, съобщи „Капитал”.

И на 20 декември в Имотния регистър е вписано като собственик имота, като го придобива на обявения още преди създаването му публичен търг от частен съдебен изпълнител.

Покупка за 12.6 млн. евро

Според регистъра материалният интерес по сделката e 24.6 млн. лева. (12.6 млн. евро) – точно колкото беше и началната цена на търга.

Това е сумата за около 63% от целия комплекс „Бургас плаза“: 92 самостоятелни магазина и същият процент идеални части от общите пространства и от терена на ул. „Транспортна“ 31. Земята е 52 дка, от които застроени са 27 дка, а другите са паркинг с 660 места.

Разгънатата застроена площ на сградата е 39 хил. кв.м, от които 12.6 хил. кв.м са за помещението на хипермаркета, което не влиза в сделката.

Това обаче не е точно цената на придобиване, тъй като не е публично оповестено за колко точно „Дас шопинг център Бургас“ купува вземането. Вероятно продавачът е договорил известна надценка, която според източник, близък до сделката, е от порядъка на 15%. Или сума от порядъка на 14.5 млн. евро, т.е., близо 30 млн. лева.

„Търговски център „Бургас плаза“ притежава исторически потенциал, който през последните години не беше използван пропорционално. Бъдещите планове за развитие не включват смяна на предназначението му и не зависят от хипермаркета.

Планиран е ремонт с подмяна на продуктовия микс без частично или пълно затваряне. Предвиждат се нови атракциони, детски съоръжения, разширение на food court, както и обособяване на service area.

Това съобщи писмено Радина Стоянова, директор „Проджект мениджмънт“ в DAS Capital, в отговор на въпроси на „Капитал“ към Стоян Караненов по повод на сделката.

Групата DAS Capital

Стоян Караненов според официалното си представяне се води управляващ директор на групата DAS Capital, чиито основател и председател на борда е баща му Димитър Караненов. Бизнесът на Караненов-баща започва преди 30 години с търговия с бившите съветски републики.

В последно време той е почетен консул на Украйна в Бургас. Регистрирано юридическо лице с името „Дас капитал“ всъщност няма – това по-скоро е наименование-чадър на различни компании на фамилията в четири бизнес направления – хотели, строителство, недвижими имоти, яхти и каравани.

Знаковият имот на DAS Capital е петзвездният „Грандхотел Приморец“ в Бургас. В морския град холдингът притежава и „Дас Марина“.

В София негови са хотелите Be One и Be One Downtown, в Слънчев бряг – „Дас Клуб хотел“, в Хисар – наскоро придобитият хотел „Сана“.

Портфолиото включва и заведението „Док 5“ (и още четири сходни) на пристанище Бургас (чиито концесионер е фирма на „Приморец“ – „Булгариен директ райзен“), ресторанта, пиано бара и плажния бар „Нептун“ на централния плаж.

Развива проекта „Аркутино резиденсес“. Строи редица ваканционни и жилищни комплекси в София и Бургас, както и офисната сграда „Дас център София“ на разклона от „Цариградско шосе“ към летището.

През юни 2018 г. изданието на БСП в. „Дума“ публикува разследване със заглавие „Кръгът „Приморец“ управлява Бургас“.

Основната теза в него е, че Димитър Караненов е решаващ бизнес фактор в града, свързани с него фирми печелят обществени поръчки по еврофондове, и той работи в тясно сътрудничество с кмета Димитър Николов от ГЕРБ.

Първо дългът, после собствеността

Интересното при сделката е, че преди да се яви на публичната продан и да купи мола, „Дас шопинг център Бургас“ откупува дълговете на дружеството, в което е той – „Бургас плаза“. Продавач е „Корпоративна консолидационна компания“.

ККК съществува от 2012 г. и се свързва със „С.Г. груп“ – най-големия играч на колекторския пазар в страната, макар официално като собственик да е посочена Станка Иванова.

ККК откупи дълговете на „Бургас плаза“ от „Юробанк България“ в края на август 2023 г. Като деклариран материален интерес по цесията в Имотния регистър тогава беше вписано задължение от 50.9 млн. лева (26 млн. евро).

От договора ставаше ясно, че ККК ги купува за 12 млн. евро (подобни сделки със стари проблемни вземания се сключват за около 50% от номиналния размер на дълга).

Стартовата цена в търга, обявен от частния съдебен изпълнител за мола в началото на ноември, беше малко над тази сума.

От нови документи става ясно, че през август ККК е платила на Пощенска банка с кредит от Инвестбанк. Той е общо за 16 млн. евро при лихва 3-месечният Euribor + 3.5%, но не по-малко от 6.5%. От кредита 13 млн. евро са за мола, а останалите – три милиона са за друга сделка на компанията.

В новия договор за цесия с ККК от „Дас шопинг център Бургас“ изрично декларират, че придобиват вземанията с единственото намерение чрез възлагане да придобият правото на собственост върху недвижимите имоти, които служат като обезпечение по вземанията, а след това при условията на допълнителното споразумение да придобият правото на собственост и върху допълнителния актив (помещенията на хипермаркета – бел. авт.).

Освен това плащането е структурирано на две вноски – едната към датата на подписването на договора, а втората – при комплексно изпълнение на посочените предпоставки съгласно допълнителното споразумение.

След тези две плащания „Дас шопинг център Бургас“ се задължава да преведе директно на Инвестбанк остатъка от дължимите суми по договора за банков кредит на ККК, която дотогава остава съдлъжник.

От „ДАС капитал“ поясняват, че сделката по придобиването на търговския център през публична продан вече е била концептуално структурирана към момента, в който те са придобили вземанията.

И за финал хипермаркета

От договора става ясно, че към него има неотменимо допълнително споразумение, което обаче не е публично. От дефинициите се подразбира, че негов предмет е частта, която е строена за Carrefour.

Тя има сходна история – заради необслужвани заеми от 11.6 млн. лв. става собственост на кредитора, но заради различната собственост той е друг – гръцката Alpha Bank.

За да прочисти баланса си от проблемния актив, тя го изважда в отделно дружество – „Ей Джи Ай – Би Ар И партисипейшънс 2 БГ“ (AGI – BRE Participations 2 BG).

Във финансовия отчет AGI – BRE за 2022 г. е вписано, че определената справедлива стойност на земята и сградата, които представляват 37% от комплекса, сега е 5.3 млн. евро.

Вероятно в допълнителното споразумение се договаря ангажимент на ККК да откупи дълга, по който помещението за хипермаркет е обезпечение (или самия хипермаркет), и да го продаде на групата ДАС.

Според източници тази сделка вече е в ход, като реалистично би могла да бъде финализирана и през първото тримесечие на 2024 г.

А след нея новият собственик на вече окомплектования мол ще може да намери нова верига, която да се настани в него, което е важен компонент в бизнес модела на търговските центрове, осигуряващ по-голям човекопоток и към другите магазини.

Холдингът около хотел „Приморец“

Холдингът DAS Capital води началото си от 1993 г. и дружеството „Булкар“, което търгува с химикали, козметика и почистващи препарати с всички бивши съветски републики. През 1995 г. то започва да развива и друга бизнес линия – внос на тежкотоварни камиони от Русия. Когато през 1997 г. достига 34% пазарен дял в България с това направление, започва и да изнася проводници, кабели и мотокари за бившите съветски републики.

През 1996 г. навлиза и в сектора на хотелите – придобива първия си хотел в Несебър, две години по-късно и хотел „Родопи“ в Слънчев бряг, който реконструира напълно и отваря като хотел 4 звезди. След две години купува хотел „Ропотамо“ в курорта, който отваря като „Цвете“. През 2003 г. следва сделка с хотел „Планктон“ и ресторант „Ропотамо“, които отварят съответно като „Флора“ и „Цвете 2“. Повечето от тези инвестиции са правени в партньорство с немския туроператор ITS.

Следващата година купува и продава още четири хотела в „Слънчев бряг“. През 2004-2008 г. съвместно с британски инвестиционен фонд прави сделки с имоти за над 50 млн. евро. Емблематичният хотел „Приморец“ в Бургас купува по времето на тройната коалиция, и го отваря след цялостен ремонт през 2010 г.

През 2011-2013 г. компанията навлиза в строителното предприемачество, като строи и продава жилищни и търговски сгради и ваканционни комплекси в цялата страна, а през 2014-2016 г. разгръща това направление.

През 2017-2019 г. започва да развива ресторанти и барове в Бургас, сред които „Док 5“ и „Нептун“.

А през 2019-2023 г. купува хотели в София, Бургас и Хисаря, строи жилищни комплекси по крайбрежието и в София, и офиси клас А в Бургас и София.

Освен това има и направление „Булстар лодки и каравани“. Компанията е оторизиран вносител на няколко марки моторни и риболовни яхти и търгува с кемпери и каравани – нови и втора употреба, внос от Германия.

 

„С.Г. груп“

„С.Г. груп“ – най-големият играч на колекторския пазар в страната, принадлежи на четирима съдружници с равни дялове – Станимир Бургаски, Адам Сотков, Юлиян Цампаров и баща му Бойчо Цампаров.

Последните години „С.Г. груп“ се разрасна бързо благодарение на банкови заеми – най-вече ПИБ и ББР, в последно време се финансира активно от Инвестбанк и Общинска банка. Тя и нейни свързани компании придобиха големи портфейли необслужвани заеми от банки, рекордният от които – 434 млн. евро стари лоши кредити от Пощенска банка.

Сега активите на основните дружества в групата надхвърлят 0.5 млрд. лв. Компанията подрежда структурата си и се разраства – навлезе в небанковото финансиране под шапката на „Финанс плюс мениджмънт холдинг“.

ККК беше мислена като бъдещ мажоритарен акционер в него. Вероятно с това е свързана и промяната в името на компанията през тази година – от колекторска, на консолидационна. Освен това през 2023 г. свързани със „С.Г. груп“ компании купиха основния ѝ конкурент – „Агенция за събиране на вземания“, и сградата на КТБ в София.

източник: народ.бг